Hiện nay, nhu cầu chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư của mọi người là rất nhiều. Thế nhưng, các thủ tục pháp lý, lệ phí cũng như điều kiện và hồ sơ chuyển đổi thì vẫn còn nhiều người chưa biết và nắm rõ. Vậy nên, để hỗ trợ các khách hàng dễ dàng hơn trong việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở, Nhà Lộc Phát sẽ cập nhật các thông tin mới nhất năm 2020 về vấn đề này trong bài viết bên dưới đây.
Tại Điều 10 Luật Đất Đai 2013 có quy định rõ đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Chính vì đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp nên chỉ được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi… không được phép thực hiện hình thức sử dụng khác. Nếu có nhu cầu chuyển nhượng mua bán hay xây dựng nhà ở thì phải tuân theo các quy định lẫn điều kiện khác nhau đã được cơ quan Nhà nước đề ra.
Cụ thể, khi người sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật Đất Đai 2013. Đất xin chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư tại nông thôn đã được Nhà nước xem xét và phê duyệt. Bên cạnh đó, mảnh đất còn phải đáp ứng được điều kiện là diện tích đất tối thiểu cho phép tách thửa tại địa phương đó.
Bạn có thể xem lại bài viết đất thổ cư là gì mà Nhà Lộc Phát đã đề cập trước đó để hiểu rõ hơn về sự khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp là như thế nào.
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào chính sách của từng địa phương. Điều 52 Luật Đất Đai 2013, cơ quan Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất dựa trên 2 điều kiện sau:
Căn cứ 1: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Theo Thông Tư 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường thì khi người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì cấp Huyện phải xác định lại diện tích của tài sản đó đến từng đơn vị hành chính dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Căn cứ 2: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất
Như vậy, nếu theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và xác định diện tích đất trồng cây lâu năm được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì phần diện tích đó sẽ được chuyển khi người dân làm đơn xin chuyển.
Tuy nhiên, có một lưu ý quan trọng mà bạn cần quan tâm đó chính là: Tỷ lệ được chuyển đổi có giới hạn theo hạn mức của từng địa phương. Ví dụ ở một số khu vực như Cần Giờ hay Phan Thiết nhiều lô đất có diện tích là 1000m2 nhưng chỉ được chuyển đổi thành đất thổ cư với diện tích khoảng 300m2.
Nếu diện tích đất mà bạn đã kiểm tra thuộc diện được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì các cá nhân và hộ gia đình có thể làm đơn và thực hiện thủ tục lên đất thổ cư theo các bước như sau:
Khoản 1 Điều 6 Thông Tư 30/2014/TT-BTNMT hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ hoàn chỉnh bao gồm:
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường
Khi đã chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, bạn nên nhanh chóng đến cơ quan này để tiến hành nộp. Trường hợp khi người dân nộp hồ sơ nhưng chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian làm việc không quá 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ có thông báo và hướng dẫn người dân nộp hồ sơ bổ sung thêm, hoàn chỉnh theo đúng quy định pháp luật. Đảm bảo quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng diễn ra theo cách đơn giản và hiệu quả nhất.
Nếu hồ sơ đã hợp lệ, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường sẽ thông báo cho chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Bạn nên nhanh chóng đến cơ quan thuế nộp tiền để được xử lý hồ sơ nhanh nhất và đừng quên giữ lại hóa đơn để xuất trình đối chiếu khi có yêu cầu.
Thời hạn giải quyết hồ sơ cho đến khi trả kết quả đến tay người dân thường sẽ dao động trong 2 mốc thời gian chính:
Không vượt quá 15 ngày (Khoản 40 Điều 2 Nghị Định 01/2017/NĐ-CP) đối với các trường hợp thông thường.
Không vượt quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn.
Khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cũng cần phải nộp một khoản lệ phí được gọi là tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư.
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP quy định: Khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp cụ thể là đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư thì thu tiền sử dụng đất bằng với mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp ngay tại thời điểm có quyết định được phép chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Do vậy, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ được tính theo công thức như sau:
Lưu ý rằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền sử dụng đất nông nghiệp là tuân theo bảng giá đất Nhà nước ở từng địa phương.
Nếu bạn đang có nhu cầu cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nên lưu ý những vấn đề sau đây:
Trên đây là toàn bộ hướng dẫn về thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư bao gồm điều kiện, lệ phí cũng như các bước tiến hành. Mong rằng thông qua bài viết này của Nhà Lộc Phát, mọi người sẽ có thêm kiến thức cũng như hướng giải quyết cho vấn đề mà mình đang gặp phải.
