Đất Chuyên Dùng Và Thổ Cư Khác Nhau Như Thế Nào?

Đất chuyên dùng và thổ cư có phải đều cùng là một loại đất như nhau theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về đất? Sự giống nhau và khác nhau giữa đất chuyên dùng và đất thổ cư là gì? Và nếu 2 loại đất này giống nhau hoặc khác nhau thì mọi người cần nên chú ý những vấn đề gì? Hãy cùng Nhà Lộc Phát đi vào bài viết sau để được giải đáp mọi vấn đề nhé!

1. Đất chuyên dùng và đất thổ cư có phải là một?

Luật Đất Đai mới nhất hiện nay, không hề có quy định cụ thể nào dành cho đất chuyên dùng và đất thổ cư. Việc xác định loại đất mà bạn đang sở hữu thuộc vào đất gì vẫn dựa trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, các giấy tờ có liên quan khác… được nêu rõ tại Điều 11 của Luật Đất Đai 2013.

#1 Điểm giống nhau

Đất chuyên dùng và thổ cư có những điểm giống nhau sau đây:

• Cả 2 đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo đúng quy định.
• Cả đất chuyên dùng và thổ cư đều là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước và được quản lý theo pháp luật.
• Các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng. Người sử dụng có thể chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất sẽ được pháp luật bảo hộ.
• Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất do các tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp cần thiết vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển các vấn đề về kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch, rõ ràng và được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.
• Nhà nước sẽ trưng dụng đất trong trường hợp thật sự cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong các tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng chống thiên tai…

#2 Điểm khác nhau

Như vậy, thông qua điểm giống và khác nhau giữa đất chuyên dùng và thổ cư ta có thể kết luận rằng đất chuyên dùng không phải đất thổ cư. Đây là 2 loại đất khác nhau dựa trên quy định về Luật Đất Đai hiện hành. Có thể hiểu đơn giản hơn, đất chuyên dùng là loại đất để xây dựng công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật… không được dùng vào mục đích nông lâm nghiệp, làm nhà ở. Còn đất thổ cư là đất mà người dân được phép làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ.

Người sử dụng nên xác định loại đất mà mình sở hữu ngay từ ban đầu khi chuẩn bị thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Mỗi loại đất đều có những quy định sử dụng chung và riêng nhất định. Do đó, nếu đất bạn đang sở hữu không đúng mục đích mà bạn cần sử dụng thì phải làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng để đảm bảo đúng quy định pháp luật và không bị xử phạt hay thu hồi.

2. Đất chuyên dùng và thổ cư có bị thu hồi không?

Căn cứ theo quy định của Luật Đất Đai 2013 thì đất sẽ bị thu hồi trong các trường hợp sau đây do vi phạm Luật Đất Đai cụ thể:

• Sử dụng đất không đúng mục đích mà Nhà nước đã giao cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt hành chính vì hành vi sử dụng đất không đúng mục đích nhưng vẫn tiếp tục vi phạm.
• Cố ý hủy hoại tài sản đất
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng và thẩm quyền
• Không được tặng, cho, chuyển nhượng theo quy định của luật này nhưng lại cố ý chuyển nhượng, tặng, cho
• Đất được Nhà nước giao cho quản lý nhưng để bị lấn, chiếm
• Không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này nhưng người sử dụng lại vô trách nhiệm để đất bị lấn, chiếm
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đã bị xử phạt nhưng không chấp hành.

Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng của con người gồm một số trường hợp như:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng. Người sử dụng đất thuê từ Nhà nước có trả tiền thuê nhưng bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
• Cá nhân sử dụng đất đã chết nhưng không có người thừa kế
• Người sử dụng đất tự nguyện trả lại cho Nhà nước
• Đất được Nhà nước giao cho thuê có thời hạn nhưng không gia hạn
• Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
• Đất có nguy cơ bị sạt lỡ, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai, đe dọa tính mạng con người

Tóm lại, đất chuyên dùng và thổ cư nếu nằm trong diện phải bị thu hồi và quy hoạch theo quy định của Luật Đất Đai thì cũng sẽ bị thu hồi tương tự như các loại đất khác. Người sử dụng nên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, các trường hợp vi phạm chắc chắn sẽ bị xử phạt hành chính (xét theo mức độ).

4. Đất chuyên dùng và thổ cư có được bồi thường khi thu hồi?

Về nguyên tắc bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

• Việc bồi thường được thực hiện bằng giao đất khác cho chủ sở hữu có cùng mục đích sử dụng với loại bị thu hồi, nếu không có đất sẽ bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi và do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất

• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải được đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng với quy định của pháp luật.

Điều 75 là điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tóm lại, nếu đất chuyên dùng và thổ cư đủ điều kiện để được hưởng bồi thường theo quy định của Luật Đất Đai thì sẽ bồi thường. Còn vấn đề bồi thường đất hay bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại thì Luật Đất Đai cũng đã quy định đủ.

Lấy ví dụ trường hợp bồi thường về đất thổ cư (đất ở) khi Nhà nước thu hồi. Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ở, người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài nhưng sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được hưởng bồi thường theo quy định tại Điều 75 này thì khi Nhà nước thu hồi sẽ được đền bù như sau:

• Trường hợp còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở khác tương đương giá trị hoặc nếu không có nhu cầu đền bù bằng đất thì sẽ được bồi thường bằng tiền.
• Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn phường, xã, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì sẽ bồi thường bằng tiền.

5. Đất chuyên dùng xây nhà ở có đúng quy định pháp luật?

Như đã đề cập ở phần đầu của bài viết, đất chuyên dùng và thổ cư là hoàn toàn khác nhau. Đất chuyên dùng KHÔNG được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở như đất thổ cư. Vì vậy, đây là hành vi vi phạm pháp luật về luật đất đai và cá nhân, các hộ gia đình khi vi phạm sẽ bị xử lý như sau:

Trường hợp 1: Các cá nhân, hộ gia đình sẽ được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng song song đó phải nộp một khoản tiền phạt theo quy định tại Thông Tư 02/2014/TT-BXD.

Trường hợp 2: Xây dựng nhà ở trên đất chuyên dùng là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vì vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Khi đó, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 Luật Đất Đai 2013 đã nêu rõ.

6. Kinh nghiệm mua đất chuyên dùng và thổ cư

Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, pháp lý đóng vai trò vô cùng quan trọng khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Nó gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Trong trường hợp, mua đất chuyên dùng và thổ cư bạn cần chú ý các điều sau:

• Chỉ mua đất có Giấy chứng nhận: Sổ đỏ hay sổ hồng là các loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà đất, đảm bảo an toàn cho người sử dụng và được pháp luật bảo vệ quyền lợi. Vì vậy, khi giao dịch, người mua phải kiểm tra kỹ lưỡng thông tin trên sổ.
• Mua đất chuyên dùng và thổ cư có sổ riêng: Mặc dù có đầy đủ hồ sơ, giấy tờ đảm bảo về tính pháp lý nhưng vấn đề sổ chung cần phải hết sức cẩn trọng. Đất thuộc sở hữu của nhiều người thường khá phức tạp, dễ dẫn đến tình trạng tranh chấp, phát sinh mâu thuẫn, Do đó, nếu bạn đang dự tính mua đất mà thuộc sổ chung, hãy yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện thủ tục tách sổ trước khi tiếp tục trao đổi, thương lượng. Nếu như không được hãy chủ động tránh xa giao dịch này để hạn chế các rủi ro không đáng có.
• Chú ý về hợp đồng mua bán: Hợp đồng mua bán là một trong những văn bản pháp lý quan trọng khi mua bán, giao dịch nhà đất. Mọi giao dịch mua bán đều phải có văn bản và được công chứng với các điều khoản rõ ràng, chi tiết. Tuyệt đối không chấp nhận hình thức hợp đồng viết tay vì không có giá trị pháp lý. Nếu chủ quan, người mua có nguy cơ mất trắng và không đòi lại được quyền lợi của mình trước pháp luật.

Đất chuyên dùng và thổ cư ngày càng phổ biến hơn. Vì vậy, những kiến thức cơ bản về 2 loại đất này mọi người đều phải nắm chắc. Như vậy, với những kinh nghiệm trên đây mà Nhà Lộc Phát vừa gửi đến mọi người, hi vọng mọi người có thể tự mình xác định được tính pháp lý của đất chuyên dùng và thổ cư cần mua một cách nhanh chóng, hiệu quả. Ngoài ra, bạn cũng đừng quên tìm hiểu thông tin khu đất, vị trí, môi trường sống xung quanh, pháp lý, phong thủy, thông tin quy hoạch... 

Nói tóm lại, khi mua bán bất động sản nói chung và đất chuyên dùng & thổ cư nói riêng mọi người luôn phải đặt pháp lý lên hàng đầu. Cần kiểm tra mọi hồ sơ, giấy tờ có liên quan trước khi đi đến quyết định cuối cùng. Nếu cảm thấy mình không đủ khả năng tìm hiểu pháp lý thì có thể nhờ đến sự trợ giúp của người quen, luật sư, chuyên gia, người có chuyên môn, tư vấn hỗ trợ thêm. Đừng vội vàng nghe lời ngon tiếng ngọt của người bán hay môi giới để rồi phải ôm hận. Hãy lựa chọn giải pháp an toàn để bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất.