Đất nền dự án là gì? Mua đất thuộc dự án có an toàn hay không? Các vấn đề, thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án ra sao? Sự khác nhau giữa đất nền dự án và đất thổ cư là gì? Đây là các vấn đề được không ít người quan tâm đến. Hãy cùng Nhà Lộc Phát giải đáp từng câu hỏi trên trong bài viết sau đây nhé!
Định nghĩa đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của địa phương, của chủ đầu tư vẫn còn trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái ban đầu tức chưa có dấu hiệu đào, đắp, san đất. Đất nền dự án thường được chọn lựa ở các khu vực đảm bảo các điều kiện sau đây:
- Quy hoạch rõ ràng đã được thông qua phê duyệt
- Nhiều tiện ích xung quanh
- Hệ thống giao thông đồng bộ và tiện lợi
- Mục đích sử dụng chính trong các dự án xây dựng lớn thường là khu dân cư, khu sinh thái hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…
Đất nền dự án và đất thổ cư có gì khác nhau?
Đất nền dự án là những lô đất được nhiều khách hàng tìm kiếm bởi đây là loại đất vẫn chưa có bất kì tác động nào của máy móc hay con người như đã nói ở phần trên. Bởi tất cả mọi tác động, thay đổi, san lấp đất cũng như việc con người tác động trực tiếp vào sẽ không còn được gọi là đất nền dự án nữa.
Đất thổ cư hay còn được gọi với cái tên khác đơn giản, dễ hiểu hơn là đất ở. Đất thổ cư được phép xây dựng nhà cửa và các công trình phục vụ đời sống. Đất ở được quy định trong Luật Đất Đai 2013 và thuộc vào nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở tại nông nghiệp và đất ở tại đô thị. Vấn đề quan trọng nhất đối với đất thổ cư đó chính là có nhiều trường hợp làm giả giấy tờ hoặc miếng đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ hồng riêng. Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc xác định chủ quyền sở hữu cũng như chuyển nhượng, mua bán tài sản.
Mua đất nền dự án có an toàn hay không?
Việc mua đất nền dự án luôn có sức hấp dẫn không nhỏ đối với các nhà đầu tư bất động sản nhưng song song đó cũng tồn tại hay ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không cẩn thận và thiếu kinh nghiệm ở lĩnh vực này.
Lợi thế lớn nhất của đất nền dự án đó chính là GIÁ RẺ, khả năng sinh lời trong tương lai cao nhưng lại đòi hỏi người mua phải am hiểu thị trường, nắm bắt đúng thời điểm. Không có loại hình đầu tư nào là an toàn 100% và đất nền dự án cũng như vậy. Vì vậy, để biết dự án đấy có thật sự an toàn hay không thì theo Nhà Lộc Phát bạn cần nên lưu ý đến những vấn đề sau đây:
Mức độ uy tín, năng lực chủ đầu tư dự án
Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, quảng cáo, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp, giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý quan trọng cần thiết, vì thế lô đất cũng chỉ mới là ở trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp pháp đúng quy định của pháp luật là khi đảm bảo hoàn thiện mọi cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới và quan trọng là có bản thiết kế được Sở Xây Dựng phê duyệt.
Do đó, việc nắm được mức độ uy tín, năng lực chủ đầu tư là cách tốt nhất để bạn giảm thiểu, tránh những rủi ro về trễ hạn giao mặt bằng hoặc thay đổi về quy hoạch mà không thông báo trước, không thỏa thuận được.
Chỉ giao dịch với giấy tờ rõ ràng
Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản bắt đầu ngày 1/1/2007 mọi giao dịch, kinh doanh thuộc lĩnh vực bất động sản đều phải thông qua các sàn, công ty cổ phần… Nhưng cho đến nay chính sách quản lý thị trường của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có quy định hay thông tin chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, dễ nảy sinh tình trạng “lẫn lộn, bát nháo” giữa các sàn.
Người mua đất nền dự án cần thực hiện quá trình giao dịch với nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, pháp lý minh bạch. Đồng thời, người mua cũng nên yêu cầu bên dự án đưa ra những loại giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng mua bán, đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, bản vẽ thiết kế xây dựng tương lai, thủ tục pháp lý…
Các loại hồ sơ pháp lý
Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh thì tính pháp lý của sản phẩm cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Người mua cần phải chú ý xem lô đất mình chọn lựa đã có quyết định giao đất của các cấp, cơ quan có thẩm quyền, thông qua và phê duyệt bản quy hoạch chi tiết 1/500 cùng những giấy tờ quan trọng khác hay chưa.
Đặc biệt, người mua cũng phải biết đến Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và cơ quan liên quan giải quyết việc điều chỉnh nhà mẫu trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc TPHCM thì các dự án nhà ở được UBND giao đất sau ngày 16/11/2004 khi Nghị Định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực thì mọi chủ đầu tư phải xây dựng dự án đúng mẫu nhà đã được thẩm định, thiết kế phù hợp với định hướng không gian kiến trúc đã được phê duyệt. Nghĩa là họ không được phép phân lô bán đất nền mà phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được mở bán.
Nhưng thực tế, việc nguồn vốn ít nên những chủ đầu tư thường lách luật bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà nhưng lại sang nhượng hợp đồng góp vốn. Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó thành công, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật Việt Nam sẽ không thể bảo vệ quyền lợi của người mua.
Ngoài ra, người mua cũng cần chú ý Quyết định Số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/2/2009 của UBND TPHCM ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa.
Thủ tục pháp lý của đất nền dự án
Theo Điều 194 Luật Đất Đai 2013, Điều 41 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP
Quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán đất nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới bán được đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu xem dự án đã được thông qua và cấp phép hay chưa (NÊN XEM TRỰC TIẾP BẰNG VĂN BẢN) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
Về hợp đồng mua bán: Thông thường, chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và chịu trách nhiệm xây dựng nhà theo thiết kế chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng này, kết quả mà người mua thu về là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên thông quan hình thức phân chia sản phẩm. Nhưng việc này rất dễ phát sinh rắc rối khi thưa kiện, tranh chấp xảy ra và khi đó pháp luật khó đảm bảo quyền lợi cho người mua (Bởi bản chất của việc mua bán là giao dịch, chuyển nhượng chứ không phải góp vốn nhưng trên giấy tờ lại là hợp đồng góp vốn).
Có 2 trường hợp trong hợp đồng gồm:
- Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ, cần phải ra công chứng
- Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư
Với hợp đồng bắt buộc công chứng giá trị pháp lý sẽ cao hơn nhưng chỉ có hiệu lực khi người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.
Mua đất nền dự án cần giấy tờ gì?
Thủ tục chuyển nhượng đất dự án được quy định rõ tại Điều 72 Nghị Định 43/2014 như sau: chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự họ đi đăng ký.
Hồ sơ gồm có
Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền đất.
Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật
Tóm lại, trên đây là những thông tin quan trọng xoay quanh đất nền dự án mà bạn cần phải biết. Hi vọng với những kiến thức mà Nhà Lộc Phát vừa chia sẻ, sẽ giúp việc mua bán, đầu tư bất động sản của quý khách trở nên dễ dàng, thuận lợi hơn và đừng quên ghé thăm trang nhalocphat.vn mỗi ngày để theo dõi những tin tức mới nhất được cập nhật liên tục mỗi ngày nhé!
